Cette nouvelle loi qui encadre la gestion des copropriétés apporte des changements importants. Son but est de clarifier et de standardiser certaines dispositions face au rôle du syndicat de copropriété en matière d’assurance. Entrée en vigueur le 13 juillet 2018 la loi comporte certaines dispositions déjà applicables, et d’autres entreront en vigueur sous peu.

Si vous êtes propriétaire d’un condo ou administrateur d’un syndicat, voici quelques changements et obligations qui auront un impact important sur la gestion des assurances de la copropriété.

1. Procéder à l’identification des parties privatives
2. Assurer l’immeuble pour son coût de reconstruction réel
3. Couvrir la responsabilité civile des administrateurs et dirigeants
4. Créer un fonds spécial d’auto-assurance
5. Tout copropriétaire doit souscrire à une assurance copropriétaire personnelle

Obligation de décrire les parties privatives

Votre syndicat doit obligatoirement mettre à votre disposition une description détaillée des parties privatives de l’immeuble pour départager les améliorations qui ont une incidence sur la valeur de chaque copropriété de celle de l’immeuble entier. Ce document doit décrire les unités de condo telles que livrées à l’origine et identifier clairement les améliorations faites dans chaque unité (qualité des matériaux, liste des éléments de l’unité, etc.). C’est désormais l’assurance personnelle du copropriétaire qui l’indemnisera pour les améliorations locatives qu’il, ou les propriétaires précédents, ont effectuées. Conséquemment, sa police d’assurance copropriétaire doit comporter un montant d’assurance suffisant pour couvrir ces améliorations.

Les syndicats qui n’ont pas encore produit cette description des parties privatives ont tout intérêt à s’y soumettre dans les plus brefs délais afin d’éviter des conséquences importantes, non seulement pour le syndicat, mais aussi sur la responsabilité civile des administrateurs et dirigeants.

Prendre note que si votre copropriété a été établie avant le 31 octobre 2017, le législateur a créé une présomption à l’effet qu’aucune amélioration n’a été apportée aux unités. Lors d’un sinistre, tout ce qui se trouve à l’intérieur des parties privatives est couvert par l’assurance du syndicat à moins que la description des parties privatives ait été produite.

L’immeuble doit être couvert pour son coût réel de reconstruction

Depuis le 15 avril 2021, le syndicat doit s’assurer que le montant de couverture pour l’immeuble couvre le coût réel de reconstruction. Ce montant doit être évalué obligatoirement tous les 5 ans par un évaluateur membre d’un ordre professionnel. Le coût de reconstruction doit inclure : les frais de déblais, les frais de reconstruction valeur à neuf tenant compte de la description des parties privatives, des taxes, des honoraires professionnels ainsi que les dispositions légales s’il y a lieu.

Lorsqu’il n’existe pas de description des unités privatives telles qu’elles étaient à l’origine, le montant d’assurance de l’immeuble devra inclure les améliorations faites par les copropriétaires au fil du temps. Il faudra aussi que l’évaluation du bâtiment tienne compte des parties privatives dans ce cas. Le but ultime est de s’assurer que le montant d’assurance souscrit sur la police du syndicat de copropriété soit adéquat et qu’il n’y ait pas d’insuffisance d’assurance en cas de sinistre.

La couverture responsabilité civile des administrateurs et dirigeants est désormais obligatoire

Depuis le 15 avril 2021, la couverture responsabilité civile des administrateurs et dirigeants couvrant la responsabilité des membres du conseil d’administration ainsi que des officiers d’assemblée et du gérant du syndicat est désormais obligatoire.

Un fonds spécial d’auto-assurance doit être créé

Tous les syndicats de copropriétés devront obligatoirement constituer d’ici avril 2022 un fonds d’auto-assurance liquide et disponible à court terme, à partir de contributions des copropriétaires. Ce fonds, qui appartiendra au syndicat, servira essentiellement au paiement des franchises du contrat d’assurance souscrit par le syndicat.

Le montant du fonds sera déterminé en fonction du montant des franchises prévues aux contrats d’assurance et d’un montant additionnel raisonnable pour remédier aux paiements divers reliés. Le montant du fond devra être la franchise la plus élevée à l’exception du tremblement de terre et inondation.

Tout copropriétaire doit souscrire à une assurance personnelle de copropriétaire

Depuis le 15 octobre 2020, tout copropriétaire de condominium (occupant ou non-occupant) doit détenir une assurance de responsabilité civile selon les limites suivantes:

• 1 million de dollars si l’immeuble comporte moins de 13 fractions ;
• 2 millions de dollars si l’immeuble comporte 13 fractions et plus

L’assurance du copropriétaire doit également prévoir un montant pour les améliorations locatives qu’il a effectuées et couvrir des biens meubles.

Derniers conseils

Si vous détenez une unité en copropriété dans un immeuble, il est essentiel de vous assurer que votre syndicat et ses administrateurs sont bien au fait des dispositions de la loi 141. En effet, conformément à cette nouvelle loi, ils ont la responsabilité d’assurer l’immeuble le plus adéquatement possible, avant de rechercher la couverture d’assurance dont la prime est la plus avantageuse.

Il est également important de veiller à ce que le syndicat fasse affaire avec un représentant d’assurance qualifié, qui connait et comprend les changements qu’entraîne la nouvelle législation et qui peut vous conseiller les meilleurs produits d’assurance pour les copropriétés.

N’hésitez pas à contacter un conseiller de Bernard & Fabien pour en discuter.